Charakter opłaty rezerwacyjnej
W branży deweloperskiej często można spotkać się z rozwiązaniem polegającym na zawarciu z przyszłym nabywcą lokalu tzw. umowy rezerwacyjnej mającej zabezpieczyć transakcję sprzedaży nieruchomości. Opłata rezerwacyjna w razie braku dojścia umowy do skutku podlega zwrotowi i umożliwia potrącenie ewentualnych kar umownych lub zostaje zaliczona na poczet ceny nabywanej nieruchomości. Wątpliwości budzi natomiast rozliczenie opłaty w zakresie podatku VAT, a dokładnie czy i kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku. Z wnioskiem o indywidualną interpretację w tej sprawie zwróciła się spółka-deweloper regularnie podpisująca umowy o rezerwację lokali. Skutkiem tego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał pismo z dnia 29.09.2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.337.2020.2.MAT, w którym szczegółowo odniósł się do problematyki rozliczeń podatkowych opłat rezerwacyjnych.
Zapytanie do KIS
W stanie faktycznym wniosku Spółka opisała, że zawiera z Klientami umowy rezerwacji lokalu. Umowy takie nie są zawierane w formie aktu notarialnego. Klient deklaruje zainteresowanie zakupem określonego lokalu i wpłaca na bieżący rachunek bankowy Spółki – określoną w umowie – kwotę opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli Klient ostatecznie nie zdecyduje się na zakup lokalu i zrezygnuje z jego rezerwacji, opłata ta podlega zwrotowi na rzecz Klienta (z wyłączeniem części opłaty, która przypada Spółce jako kara umowna jeśli do transakcji nie dochodzi z winy Klienta). Natomiast w momencie zawarcia umowy przedwstępnej z Klientem, wpłacona wcześniej opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu oraz jednocześnie przekazaniu na rachunek powierniczy przez Dewelopera. W celu usprawnienia transakcji, Spółka, działając w imieniu Klienta, dokonuje przelewu wpłaconych wcześniej środków z jej bieżącego rachunku bankowego na rachunek powierniczy, prowadzony zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej. Deweloper wskazał, że wnoszona przez Klienta na podstawie umowy rezerwacyjnej opłata rezerwacyjna stanowi kaucję, a Spółka może dowolnie dysponować ww. opłatą do chwili zawarcia umowy deweloperskiej.
Spółka zwróciła się z zapytaniem czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług w związku z otrzymaniem opłaty rezerwacyjnej powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Spółki.
Zdaniem dewelopera w opisanym stanie faktycznym wnoszona przez Klienta zainteresowanego zakupem lokalu opłata rezerwacyjna na rachunek bieżący Spółki nie stanowi ani zaliczki, ani przedpłaty w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT i w związku z tym w chwili wpływu tych środków na rachunek bankowy Spółki nie podlega VAT.
Stanowisko fiskusa – opłata rezerwacyjna nie jest zaliczką
W wydanej interpretacji organ dokonał rozróżnienia zaliczki, przedpłaty oraz kaucji. Wskazał, że zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast przez przedpłatę należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka jak również przedpłata jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu. Ponadto, zgodnie ze znaczeniem słownikowym kaucja jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.
Z uwagi na powyższe organ stwierdził, że opłata rezerwacyjna wpłacana przez Klientów na rachunek bieżący Spółki do momentu podpisania umowy przedwstępnej nosi znamiona kaucji. Tym samym, w tej sytuacji ww. opłata rezerwacyjna nie stanowi przedpłaty, zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu/budynku, co oznacza że w momencie otrzymania od Klientów kaucji nie powstanie obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Podsumowując, obowiązek podatkowy w związku z otrzymaniem opłaty rezerwacyjnej uregulowanej na podstawie umowy rezerwacyjnej nie powstaje z chwilą wpływu tych środków na rachunek bieżący Spółki. Momentem powstania obowiązku podatkowego w myśl art. 19a ust. 8 ustawy o VAT jest moment wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym przez bank na rzecz Spółki (jeżeli wypłata następuje przed wydaniem lokalu).