Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce

Polska od lat przyciąga inwestorów zagranicznych zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Stabilna gospodarka, rosnące miasta i stosunkowo przystępne ceny sprawiają, że coraz więcej cudzoziemców rozważa zakup mieszkania, domu czy gruntu na terytorium Rzeczypospolitej. Zanim jednak podejmą ostateczną decyzję inwestycyjną, muszą zapoznać się z obowiązującymi przepisami regulującymi nabywanie nieruchomości przez osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa. System prawny przewiduje bowiem określone wymogi i ograniczenia, choć jednocześnie wprowadza szereg istotnych wyjątków – szczególnie dla obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Podstawowym aktem prawnym regulującym tę materię pozostaje ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. To jeden z najstarszych obowiązujących aktów prawnych w Polsce, wielokrotnie nowelizowany i dostosowywany do zmieniających się realiów – w tym do członkostwa Polski w Unii Europejskiej. Uzupełnieniem ustawy jest rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 roku, które precyzuje wymagania dokumentacyjne wobec cudzoziemców ubiegających się o zgodę na nabycie nieruchomości.

Kogo ustawa uznaje za cudzoziemca?

Polskie przepisy definiują pojęcie cudzoziemca w sposób szeroki, obejmując nim nie tylko osoby fizyczne, ale również podmioty prawne. Zgodnie z ustawą za cudzoziemca uznaje się osobę fizyczną nieposiadającą polskiego obywatelstwa, osobę prawną mającą siedzibę poza granicami Polski, a także spółkę nieposiadającą osobowości prawnej utworzoną zgodnie z prawem obcym i mającą siedzibę za granicą. Co istotne, status cudzoziemca przypisuje się również spółkom handlowym z siedzibą w Polsce, jeżeli są one kontrolowane przez cudzoziemców – czyli gdy osoby zagraniczne dysponują bezpośrednio lub pośrednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu albo posiadają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych.

Ta ostatnia kategoria ma szczególne znaczenie praktyczne. Oznacza ona, że polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której większościowym udziałowcem jest na przykład obywatel Chin czy Ukrainy, formalnie staje się cudzoziemcem w rozumieniu ustawy. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku uzyskania zezwolenia – jak wyjaśniono w dalszej części artykułu, decydujące znaczenie ma siedziba spółki, nie struktura właścicielska

Zasada ogólna: wymóg zezwolenia

Fundamentalną regułą wynikającą z ustawy jest to, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uprzedniego uzyskania zezwolenia. Organem właściwym do wydania takiej zgody jest Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, który działa w formie decyzji administracyjnej. Zezwolenie jest wymagane przy nabyciu prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego, niezależnie od podstawy prawnej transakcji – czy to umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, czy dziedziczenia testamentowego.

Obowiązek uzyskania zgody rozciąga się również na nabycie lub objęcie udziałów albo akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych na terytorium RP. Dotyczy to sytuacji, gdy w wyniku transakcji spółka stanie się kontrolowana przez cudzoziemca lub gdy cudzoziemiec nieposiadający dotychczas udziałów w spółce kontrolowanej staje się jej wspólnikiem.

Warunki uzyskania zezwolenia

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może wydać zezwolenie wyłącznie po łącznym spełnieniu dwóch przesłanek.

• Po pierwsze, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie mogą się temu sprzeciwiać względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
• Po drugie, cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Okoliczności świadczące o związkach z Polską mogą przybierać różne formy. Ustawa wskazuje przykładowo na posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim, posiadanie zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE, członkostwo w organach zarządzających przedsiębiorstwa z siedzibą w Polsce, czy prowadzenie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z polskim prawem. Katalog ten nie jest zamknięty, więc cudzoziemiec może powoływać się na inne okoliczności przemawiające za jego powiązaniem z krajem.

W procesie wydawania zezwolenia minister zwraca się o opinię do Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – również do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Organy te mają prawo wnieść sprzeciw, który uniemożliwia wydanie pozytywnej decyzji.

Procedura i wymagane dokumenty

Postępowanie wszczynane jest na wniosek cudzoziemca. Ustawa nie przewiduje urzędowego wzoru wniosku – należy go sporządzić samodzielnie, uwzględniając wszystkie wymagane elementy. Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy wraz z jego statusem prawnym i obywatelstwem, szczegółowe dane identyfikujące nabywaną nieruchomość (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, przeznaczenie), oznaczenie zbywcy oraz informację o celu i źródłach finansowania nabycia.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające wskazane w nim okoliczności. W przypadku osób fizycznych będą to zazwyczaj kopie dokumentów tożsamości, zaświadczenia o posiadanym statusie pobytowym, dokumenty potwierdzające źródło dochodów i środków na zakup. Dla spółek wymagane są odpisy z rejestrów handlowych, umowy lub statuty spółek, dokumenty potwierdzające strukturę właścicielską. W odniesieniu do samej nieruchomości konieczne jest przedłożenie aktualnego odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, a często również zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 1570 zł, którą należy uiścić na rachunek Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy przed złożeniem dokumentów. Bez potwierdzenia wpłaty ministerstwo nie rozpocznie rozpatrywania sprawy. Standardowy termin na wydanie decyzji wynosi do dwóch miesięcy, choć w sprawach szczególnie skomplikowanych może ulec wydłużeniu.

Od 1 stycznia 2025 roku korespondencja w sprawach o wydanie zezwolenia doręczana jest w formie elektronicznej lub hybrydowej, zgodnie z przepisami ustawy o doręczeniach elektronicznych. Pełnomocnicy profesjonalni (adwokaci, radcowie prawni) oraz podmioty wpisane do KRS zobowiązani są do posiadania adresu do doręczeń elektronicznych.

Promesa: przyrzeczenie wydania zezwolenia

W sytuacji, gdy cudzoziemiec jest na etapie negocjacji lub nie sfinalizował jeszcze wszystkich warunków transakcji, może wystąpić o promesę – czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia. Promesa jest ważna przez rok od dnia wydania i stanowi gwarancję, że jeśli w tym okresie cudzoziemiec złoży wniosek o właściwe zezwolenie w oparciu o te same okoliczności faktyczne, minister wyda pozytywną decyzję. Promesa nie uprawnia jednak sama w sobie do nabycia nieruchomości – po jej uzyskaniu nadal konieczne jest uzyskanie pełnego zezwolenia.

Skutki nabycia bez zezwolenia

Ustawodawca przewidział surową sankcję za naruszenie obowiązku uzyskania zgody: nabycie nieruchomości lub udziałów albo akcji bez wymaganego zezwolenia jest nieważne. Oznacza to, że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków, a w przypadku gdyby notariusz sporządził akt notarialny bez weryfikacji wymaganej zgody, sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu prawa własności.

Zwolnienia dla obywateli UE, EOG i Szwajcarii

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku zasadniczo zmieniło sytuację obywateli i przedsiębiorców z państw członkowskich. Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (czyli wszystkich państw UE plus Islandii, Liechtensteinu i Norwegii) oraz Konfederacji Szwajcarskiej nie muszą uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce.

Zwolnienie to ma charakter niemal pełny. Dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych, gruntowych i lokalowych. Obywatel Niemiec, Francji, Włoch czy Hiszpanii może więc swobodnie nabyć mieszkanie, dom, działkę budowlaną lub lokal użytkowy bez żadnych formalności administracyjnych związanych z uzyskiwaniem zgody ministerialnej.

Traktaty unijne obejmują swoim zakresem również terytoria zależne i zamorskie państw członkowskich, takie jak Gwadelupa, Gujana Francuska, Martynika, Reunion, Azory, Madera czy Wyspy Kanaryjskie. Podmioty stamtąd pochodzące korzystają z tego samego zwolnienia co obywatele państw macierzystych.

Warto podkreślić, że dla zastosowania zwolnienia wystarczy sam fakt obywatelstwa państwa EOG lub posiadania siedziby na jego terytorium. Nie ma przy tym znaczenia struktura właścicielska przedsiębiorcy. Oznacza to, że polska spółka z o.o., nawet jeśli jej jedynym wspólnikiem jest obywatel państwa trzeciego (np. Chin czy Brazylii), może nabywać nieruchomości bez zezwolenia, ponieważ jej siedziba znajduje się na terytorium EOG.

Konsekwencje Brexitu dla obywateli Wielkiej Brytanii

Od 1 stycznia 2021 roku, w związku z wystąpieniem Zjednoczonego Królestwa z Unii Europejskiej, obywatele i przedsiębiorcy brytyjscy utracili status podmiotów zwolnionych z obowiązku uzyskania zezwolenia. Wielka Brytania przestała być bowiem członkiem Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Obecnie Brytyjczycy zamierzający nabyć nieruchomość w Polsce muszą ubiegać się o zezwolenie na zasadach ogólnych, chyba że spełniają przesłanki któregoś ze zwolnień przedmiotowych. Wyjątek stanowią osoby będące beneficjentami Umowy o wystąpieniu z UE – ci, którzy przed zakończeniem okresu przejściowego korzystali z prawa pobytu lub prawa do prowadzenia działalności gospodarczej w państwie członkowskim, zachowują swoje uprawnienia.

Zwolnienia przedmiotowe dla wszystkich cudzoziemców

Niezależnie od obywatelstwa, ustawa przewiduje szereg przypadków, w których zezwolenie nie jest wymagane.

• Do najważniejszych zwolnień przedmiotowych należy nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Oznacza to, że każdy cudzoziemiec – także spoza UE – może bez zezwolenia kupić mieszkanie w bloku czy apartament w budynku wielorodzinnym. Zwolnienie obejmuje również nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy.
• Dalsze zwolnienia dotyczą sytuacji życiowych cudzoziemca w Polsce: nabycie nieruchomości przez osobę zamieszkującą w kraju co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE; nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego, zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia pobytowego, jeżeli nieruchomość ma stanowić wspólność ustawową małżonków; nabycie nieruchomości od krewnego uprawnionego do dziedziczenia ustawowego, jeśli zbywca był właścicielem przez co najmniej 5 lat.
• Nie wymaga zezwolenia również nabycie w drodze dziedziczenia ustawowego – cudzoziemiec będący spadkobiercą ustawowym może nabyć nieruchomość wchodzącą w skład spadku bez dodatkowych formalności. Odmiennie kształtuje się sytuacja przy dziedziczeniu testamentowym przez osoby spoza kręgu spadkobierców ustawowych – w takim przypadku cudzoziemiec ma 2 lata od otwarcia spadku na uzyskanie zezwolenia. Jeżeli tego nie uczyni, prawo własności nieruchomości z mocy ustawy przechodzi na spadkobierców ustawowych.

Ograniczenia zwolnień: strefa nadgraniczna i grunty rolne

Nawet gdy cudzoziemiec kwalifikuje się do zwolnienia, istnieją kategorie nieruchomości, których nabycie zawsze wymaga zgody ministerialnej. Dotyczy to nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. W tych przypadkach nawet obywatel państwa UE musi wystąpić o zezwolenie MSWiA.

Strefa nadgraniczna obejmuje obszar gmin przyległych do granicy państwowej. Jej dokładny zasięg określają odrębne przepisy i obejmuje on przede wszystkim gminy przy granicach z Rosją (obwód kaliningradzki), Białorusią i Ukrainą. Ograniczenie to ma charakter strategiczny i związane jest z ochroną bezpieczeństwa państwa.

W przypadku nieruchomości rolnych zastosowanie znajdują dodatkowo przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które nakładają własne ograniczenia na obrót ziemią rolną – niezależnie od obywatelstwa nabywcy.

Limity powierzchniowe

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe ustawa wprowadza limit powierzchni. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekraczać 0,5 ha, a w przypadku małżeństwa – 1 ha. Nabycie nieruchomości o większej powierzchni jest możliwe wyłącznie w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej lub rolniczej, przy czym wówczas powierzchnia musi być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru planowanej działalności.

Praktyczne wskazówki dla inwestorów

Cudzoziemiec planujący zakup nieruchomości w Polsce powinien przede wszystkim ustalić, czy w jego przypadku zezwolenie jest wymagane. Obywatele i przedsiębiorcy z państw UE, EOG i Szwajcarii mogą w większości przypadków przystąpić do transakcji bezpośrednio. Pozostali cudzoziemcy powinni rozważyć, czy nabywana nieruchomość nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu – zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym nie wymaga zgody niezależnie od obywatelstwa nabywcy.

Jeżeli zezwolenie jest konieczne, warto z wyprzedzeniem zgromadzić wymaganą dokumentację i realistycznie oszacować czas procedury. Okres oczekiwania na decyzję może wynosić nawet kilka miesięcy, co należy uwzględnić w negocjacjach ze sprzedającym. Zezwolenie dotyczy konkretnej nieruchomości, więc jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, procedurę trzeba powtórzyć dla innej nieruchomości.

Pomocne może być wystąpienie najpierw o promesę, która zabezpieczy możliwość uzyskania zgody i pozwoli na pewniejsze negocjacje warunków transakcji. Warto również skorzystać z profesjonalnego doradztwa prawnego – zarówno przy weryfikacji statusu prawnego nieruchomości, jak i przy przygotowaniu wniosku do ministerstwa.