Cudzoziemcy kupujący nieruchomości: notariusze przejdą na system CREWAN

Rząd przygotował projekt ustawy, który wprowadza pełną cyfryzację procedur związanych z nabywaniem nieruchomości przez obcokrajowców. Nowe przepisy oznaczają koniec z papierowym obiegiem dokumentów i wprowadzenie elektronicznego systemu raportowania transakcji. Za nową usługę zapłacą jednak klienci kancelarii notarialnych.

Co się zmienia?

Projekt nowelizacji z 30 października 2025 roku przewiduje zmiany w dwóch kluczowych ustawach: o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 1920 roku oraz Prawie o notariacie z 1991 roku. Głównym założeniem reformy jest wdrożenie w pełni elektronicznego trybu przekazywania dokumentów dotyczących transakcji dokonywanych przez cudzoziemców.

Zgodnie z nowymi przepisami, notariusze będą zobowiązani do umieszczania wypisów aktów notarialnych i innych dokumentów o nabyciu nieruchomości lub udziałów w spółkach przez obcokrajowców w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN). Dokumenty te będą automatycznie przekazywane ministrowi spraw wewnętrznych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, za co odpowiadać będzie Krajowa Rada Notarialna.

Dlaczego te zmiany są konieczne?

Obecnie notariusze mają 7 dni na przesłanie papierowych dokumentów do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Dane z tych dokumentów są następnie ręcznie wprowadzane do rejestrów prowadzonych w systemie informatycznym. To proces czasochłonny i nieefektywny, szczególnie że notariusze i tak sporządzają cyfrowe wersje dokumentów na potrzeby innych systemów, takich jak Krajowy Rejestr Sądowy czy Krajowa Administracja Skarbowa.

Problem narasta wraz ze wzrostem liczby transakcji. Analiza sprawozdań z lat 2022-2024 pokazuje istotny wzrost liczby wniosków o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców oraz samych transakcji. Skutkuje to lawinowo rosnącą liczbą papierowych dokumentów wpływających do resortu.

Nowe obowiązki i nowa opłata

Kluczowe zmiany obejmują:

Cyfrowe raportowanie – wszystkie dokumenty dotyczące transakcji z udziałem cudzoziemców będą musiały trafić do systemu CREWAN.

Przeszukiwalny format – dokumenty będą zapisywane w formacie umożliwiającym elektroniczne przeszukiwanie treści, co ułatwi pracę ministrowi odpowiedzialnemu za badanie legalności transakcji.

Automatyczne przekazywanie danych – Krajowa Rada Notarialna zapewni niezwłoczne przekazywanie dokumentów z CREWAN do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Nowa opłata – za umieszczenie dokumentu w systemie notariusz pobierze od stron czynności opłatę, która zostanie przekazana Krajowej Radzie Notarialnej. Wysokość opłaty określi w rozporządzeniu minister spraw wewnętrznych po zasięgnięciu opinii KRN. Ma ona pokrywać koszty administracyjne prowadzenia systemu oraz jego rozwój.

Bezpieczeństwo i kontrola

Projektodawcy liczą, że cyfryzacja zminimalizuje problem nieprzesyłania lub nieterminowego przesyłania dokumentów. Wprowadzenie wymogu przeszukiwania treści dokumentów ma pozytywnie wpłynąć na realizację zadań ministra, który odpowiada za badanie legalności nabyć przez cudzoziemców. W efekcie ma to poprawić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami w Polsce i uszczelnić system kontroli.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Nowelizacja ma wejść w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia. Taki okres vacatio legis ma umożliwić wdrożenie niezbędnych zmian technicznych w systemie CREWAN. Do dokumentów sporządzonych przed wejściem w życie nowelizacji będą nadal stosowane przepisy dotychczasowe – oznacza to, że będą one przesyłane do ministra w formie papierowej.

Nowe przepisy to kolejny krok w cyfryzacji polskiej administracji i uproszczeniu procedur dla notariuszy. Dla klientów kancelarii notarialnych oznaczają jednak dodatkowy koszt związany z obsługą nowego systemu elektronicznego.