Nieruchomości fundacji rodzinnej a stawki „gospodarcze” w podatku od nieruchomości

Przeniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej nie powoduje automatycznie obowiązku stosowania najwyższych stawek podatku od nieruchomości, przewidzianych dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. O właściwej stawce przesądza sposób faktycznego wykorzystania danej nieruchomości, a nie sam status prawny fundacji jako jej właściciela. Takie stanowisko zajął Burmistrz Miękini w interpretacji indywidualnej z 21 września 2026 r. (sygn. RPO.3120.10.1.2026), jednej z pierwszych interpretacji samorządowych organów podatkowych opublikowanych w systemie EUREKA.

Rozstrzygnięcie ma istotne znaczenie praktyczne. Rozpiętość między stawką dla budynków mieszkalnych a stawką dla budynków związanych z działalnością gospodarczą jest wielokrotna, a przy nieruchomościach o dużej powierzchni różnica w rocznym obciążeniu może być znacząca, zwłaszcza w perspektywie wieloletniego funkcjonowania fundacji.

Fundacja rodzinna jako podatnik podatku od nieruchomości

Fundacja rodzinna, jako osoba prawna będąca właścicielem nieruchomości, jest podatnikiem podatku od nieruchomości na zasadach ogólnych. Ustawa o fundacji rodzinnej ani ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewidują dla niej żadnych zwolnień podmiotowych w tym zakresie. Status podatnika przysługuje jej już na etapie fundacji rodzinnej w organizacji – wówczas jako jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.

Preferencje, które czynią fundację rodzinną atrakcyjnym instrumentem sukcesyjnym, dotyczą przede wszystkim podatków dochodowych (zwolnienie podmiotowe w CIT dla działalności mieszczącej się w katalogu art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej) oraz podatku od spadków i darowizn. Na gruncie podatków lokalnych fundacja nie korzysta z żadnego szczególnego reżimu. Kluczowe staje się więc ustalenie, którą stawkę należy zastosować do poszczególnych nieruchomości wchodzących w skład jej majątku.

Kiedy nieruchomość jest „związana z prowadzeniem działalności gospodarczej”

Definicja z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opiera się na kryterium posiadania: za związane z działalnością gospodarczą uznaje się grunty, budynki i budowle pozostające w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Ustawa przewiduje jednak wyłączenia, z których najistotniejsze dotyczy budynków mieszkalnych oraz gruntów z nimi związanych – podlegają one stawkom „gospodarczym” wyłącznie wtedy, gdy są zajęte na prowadzenie działalności.

Znaczenie tego kryterium zostało istotnie zawężone wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19). Trybunał uznał, że w odniesieniu do przedsiębiorców będących osobami fizycznymi sam fakt posiadania nieruchomości nie przesądza o jej związku z działalnością gospodarczą. Rozstrzygające jest jej faktyczne wykorzystywanie w tej działalności. W orzecznictwie sądów administracyjnych wobec osób prawnych prowadzących działalność o charakterze stricte zarobkowym utrzymuje się podejście bardziej rygorystyczne, oparte na samym posiadaniu.

Fundacja rodzinna zajmuje w tym układzie pozycję szczególną. Jej podstawowym celem jest gromadzenie mienia, zarządzanie nim i spełnianie świadczeń na rzecz beneficjentów. Działalność gospodarcza jest dopuszczalna jedynie w zamkniętym zakresie art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej i pełni funkcję służebną wobec tych celów. Fundacji nie można więc utożsamiać ze spółką handlową, której cały majątek z założenia służy działalności zarobkowej.

Interpretacja Burmistrza Miękini z 21 września 2026 r.

Organ potwierdził, że jednorodzinny budynek mieszkalny należący do fundacji rodzinnej i wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe fundatora oraz beneficjentów podlega stawce właściwej dla budynków mieszkalnych. Związany z nim grunt, niezajęty na działalność gospodarczą, podlega stawce dla gruntów pozostałych.

Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość służy realizacji celów statutowych fundacji – ochronie majątku rodzinnego oraz zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych beneficjentów – i nie będzie wykorzystywana komercyjnie. Organ podzielił to stanowisko, formułując trzy zasadnicze tezy:

1. Fundacja rodzinna, jako osoba prawna i właściciel nieruchomości, jest podatnikiem podatku od nieruchomości.
2. O stawce decyduje sposób wykorzystania nieruchomości; budynek mieszkalny niezajęty na działalność gospodarczą jest opodatkowany jak budynek mieszkalny.
3. Samo nabycie nieruchomości przez fundację rodzinną nie uzasadnia zastosowania stawek przewidzianych dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.

Interpretacja wpisuje się w szerszy kontekst systemowy. Od 24 września 2026 r. interpretacje indywidualne wydawane przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast są publikowane w systemie EUREKA. Stopniowo udostępniane mają być także interpretacje wydane od 1 stycznia 2025 r. Tym samym linia orzecznicza organów samorządowych w sprawach fundacji rodzinnych staje się po raz pierwszy w pełni weryfikowalna.

Granice tej tezy

Interpretacja nie oznacza, że nieruchomości fundacji rodzinnej co do zasady korzystają z niższych stawek. Rozstrzygnięcie dotyczyło modelowej sytuacji: budynku mieszkalnego wykorzystywanego wyłącznie na potrzeby rodziny. W innych konfiguracjach wynik będzie odmienny.

Należy również odróżnić podatek od nieruchomości od skutków w podatkach dochodowych. Nieodpłatne korzystanie przez fundatora lub beneficjentów z nieruchomości fundacji może zostać uznane za świadczenie podlegające opodatkowaniu CIT, a najem nieruchomości na rzecz działalności gospodarczej podmiotów powiązanych wyłącza zwolnienie z CIT. Korzystna kwalifikacja na gruncie podatków lokalnych nie neutralizuje tych konsekwencji.

Wnioski dla fundatorów i zarządów fundacji

Analiza skutków w podatku od nieruchomości powinna być stałym elementem planowania struktury majątkowej fundacji rodzinnej, a nie kwestią rozstrzyganą dopiero przy pierwszej deklaracji. W praktyce oznacza to przede wszystkim:

• przyporządkowanie każdej nieruchomości do określonej funkcji (mieszkaniowej, inwestycyjnej, komercyjnej) już na etapie wnoszenia mienia do fundacji;
• udokumentowanie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, w szczególności tych zajmowanych przez fundatora i beneficjentów;
• weryfikację, czy planowany model najmu mieści się w katalogu art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej i jakie stawki podatku od nieruchomości się z nim wiążą;
• rozważenie wystąpienia o interpretację indywidualną do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – rozstrzygnięcie organu tej samej gminy, w której położona jest nieruchomość, zapewnia ochronę prawną, której nie daje interpretacja wydana w innej gminie.

Kancelaria wspiera fundatorów na każdym etapie – od projektowania struktury majątkowej fundacji rodzinnej i wnoszenia nieruchomości, przez przygotowanie wniosków o interpretacje indywidualne, po bieżącą obsługę podatkową fundacji – uwzględniając łącznie skutki w podatkach dochodowych, VAT i podatkach lokalnych.