Nowe zasady opodatkowania nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą

Minister Finansów i Gospodarki wyjaśnił w interpretacji ogólnej, jak rozumieć pojęcie „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczą”. Samo posiadanie majątku przez przedsiębiorcę nie uzasadnia już automatycznie stosowania najwyższej stawki podatku.

1 grudnia 2025 r. opublikowano interpretację ogólną (nr DPL2.8401.3.2025) dotyczącą art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Minister podkreśla, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie wystarczy do nałożenia najwyższej stawki – konieczna jest analiza statusu podatnika oraz sposobu wykorzystywania majątku.

Trzy grupy podatników

Interpretacja ogólna wyróżnia trzy grupy podatników, dla których obowiązują odmienne zasady opodatkowania gruntów, budynków i budowli najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości.

• Przedsiębiorcy prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą

Pierwsza grupa obejmuje podmioty, których działalność ogranicza się wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej – przede wszystkim spółki prawa handlowego oraz inne osoby prawne utworzone w tym celu.

W ich przypadku wszystkie posiadane grunty, budynki i budowle uznaje się za związane z działalnością gospodarczą, niezależnie od intensywności ich wykorzystywania. Czasowe wyłączenie nieruchomości z użytkowania nie zmienia jej kwalifikacji podatkowej. Do zastosowania najwyższych stawek wystarczy sam fakt posiadania majątku przez przedsiębiorcę.

• Podatnicy w podwójnej roli

Druga grupa obejmuje dwie kategorie podatników, u których można wyodrębnić majątek związany z działalnością gospodarczą oraz majątek służący innym celom.

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą posiadać zarówno nieruchomości firmowe, jak i majątek osobisty. Automatyczne objęcie całego majątku najwyższymi stawkami prowadziłoby do nadmiernego opodatkowania. Za związane z działalnością uznaje się tylko te nieruchomości, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w prowadzonej działalności.

Pojęcie „są wykorzystywane” oznacza faktyczne wykorzystywanie do zorganizowanej działalności zarobkowej wykonywanej we własnym imieniu i w sposób ciągły. Dotyczy to nieruchomości funkcjonalnie powiązanych z przedsiębiorstwem – nawet jeśli nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych.

Pojęcie „mogą być wykorzystywane” odnosi się do sytuacji, gdy przedsiębiorca przygotowuje, zachowuje lub zabezpiecza nieruchomość do przyszłej działalności lub kontynuacji działalności przerwanej, ponosząc wydatki rozliczane w kosztach uzyskania przychodów. Spełnienie tych warunków wystarcza do opodatkowania najwyższymi stawkami, niezależnie od intensywności wykorzystywania majątku.

Osoby prawne prowadzące również inną działalność – na przykład fundacje czy spółki z o.o. z działalnością rolniczą – podlegają podobnym zasadom. Jeżeli u podatnika można wyodrębnić działalność gospodarczą oraz działalność niespełniającą tej definicji, najwyższymi stawkami opodatkowane są wyłącznie nieruchomości wykorzystywane lub mogące być wykorzystywane w części gospodarczej.

•  Podatnicy, których grunty, budynki i budowle są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiot

Trzecia grupa dotyczy sytuacji, gdy właściciel nieprowadzący działalności gospodarczej oddaje nieruchomość w posiadanie przedsiębiorcy. Może to skutkować zakwalifikowaniem gruntu, budynku lub budowli jako związanych z działalnością gospodarczą – mimo że sam właściciel nie wykorzystuje majątku do prowadzenia biznesu.

Dla stwierdzenia tego związku należy uwzględnić nie tylko fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, ale również status posiadacza i charakter jego działalności.

Ryzyko przy wynajmie przedsiębiorcom

Podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel – jeśli jest nim osoba fizyczna nieprowadząca działalności, nieruchomość podlega preferencyjnej stawce. Gdy jednak zostanie przekazana do korzystania podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, może zostać uznana za związaną z tą działalnością. Właściciel nieprowadzący działalności straci wówczas prawo do niskiej stawki podatkowej. Problem może dotyczyć np. osób wynajmujących lokale mieszkalne pośrednikom w obrocie nieruchomościami – choć interpretacja wprost tej kwestii nie porusza, może stanowić argument dla gmin nakładających wyższe stawki.