Zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych, wprowadzony przez tzw. Polski Ład, od blisko pięciu lat budzi spory między podatnikami a fiskusem. Najnowsza linia orzecznicza Naczelnego Sądu Administracyjnego — a w ślad za nią pierwsza korzystna interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej wydana w lipcu 2026 r. — pokazuje jednak, że sytuacja tych, którzy kupili mieszkanie przed 2022 r. i rozpoczęli jego amortyzację, wcale nie jest przesądzona. Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie orzekł NSA, na jakich argumentach oparł rozstrzygnięcie oraz — co najważniejsze — co to realnie oznacza dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Jak Polski Ład zlikwidował amortyzację mieszkań

Punktem wyjścia jest ustawa z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw powszechnie znana jako Polski Ład. To ona wykreśliła nieruchomości mieszkalne z katalogu składników majątku podlegających amortyzacji podatkowej.

Mechanizm był następujący. Do art. 22c ustawy o PIT oraz do art. 16c ustawy o CIT (jako pkt 2a) dopisano budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Od momentu wejścia zmiany w życie te składniki majątku — jeśli służą działalności gospodarczej, są wydzierżawiane albo wynajmowane — nie podlegają już amortyzacji i nie generują kosztów uzyskania przychodów z tego tytułu. Zakaz objął jednakowo podatników PIT i podatników CIT.

To jednak nie wszystko. Kluczowe dla sporu są przepisy intertemporalne (przejściowe). Sama nowelizacja weszła w życie zasadniczo 1 stycznia 2022 r. Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy nowelizującej podatnicy PIT i CIT mogli — nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2022 r. — nadal zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych oraz praw majątkowych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Innymi słowy: przez cały 2022 r. amortyzacja „starych” mieszkań była jeszcze dopuszczalna, ale od 1 stycznia 2023 r. zakaz zaczął obowiązywać bezwyjątkowo — również wobec tych, którzy kupili lokal wcześniej i od lat trzymali go w ewidencji środków trwałych.

Warto przy tym pamiętać, że pierwotny projekt przewidywał wejście zakazu w życie już od 2022 r., a przesunięcie granicy na 1 stycznia 2023 r. było efektem poprawek zgłoszonych w toku prac legislacyjnych. To roczne „okno” ustawodawca traktował jako wystarczający okres dostosowawczy — i właśnie ta ocena stała się później osią sporu konstytucyjnego.

Dlaczego zmiana wywołała tak silny sprzeciw

Cel ustawodawcy był jasno wyartykułowany w uzasadnieniu projektu. Zdaniem projektodawcy możliwość zaliczania do kosztów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań — zwłaszcza z rynku wtórnego — powodowała, że dochody z najmu bywały efektywnie bardzo nisko opodatkowane lub w ogóle nieopodatkowane. Odpisy potrafiły bowiem obniżyć podstawę opodatkowania na tyle, że podatek dochodowy był minimalny.

Problem polega jednak na tym, że zmiana nie dotyczyła wyłącznie nowych inwestycji. Uderzyła również w osoby, które kupiły mieszkanie wiele lat wcześniej, wprowadziły je do ewidencji środków trwałych i rozpoczęły amortyzację według obowiązujących wówczas zasad. Amortyzacja jest z natury przedsięwzięciem rozciągniętym w czasie — pozwala stopniowo, przez kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat, odzyskiwać w kosztach środki zainwestowane w zakup nieruchomości. Podatnik, który podejmował decyzję o zakupie, kalkulował ją przy założeniu, że proces ten dokończy zgodnie z regułami z dnia nabycia.

To właśnie takie przypadki stały się głównym źródłem sporów. Argumentacja opierała się na trzech konstytucyjnych filarach wywodzonych z art. 2 Konstytucji RP: zasadzie ochrony praw nabytych, zasadzie ochrony interesów w toku oraz zasadzie zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. Przeciwnicy nowelizacji wskazywali, że ustawodawca nie powinien przerywać amortyzacji rozpoczętej pod rygorem wcześniejszych przepisów — powinien był pozwolić dokończyć rozliczenie już wprowadzonego do ewidencji środka trwałego.

Niekorzystna linia orzecznicza — punkt wyjścia

Przez długi czas praktyka była dla podatników zniechęcająca. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej konsekwentnie odmawiał prawa do kontynuowania odpisów po 2022 r., wskazując, że przepisy są jednoznaczne, a organ nie jest powołany do oceny ich zgodności z Konstytucją. Sądy administracyjne orzekały niejednolicie: część wyroków przyznawała rację podatnikom, część uznawała zakaz za zgodny z ustawą zasadniczą, a jeszcze inna grupa odmawiała merytorycznej oceny konstytucyjności, odsyłając tę kwestię do wyłącznej kompetencji Trybunału Konstytucyjnego.

Utrwaliła się przy tym niekorzystna linia NSA. W wielu orzeczeniach sąd kasacyjny przyjmował, że ustawodawca miał prawo zmienić zasady opodatkowania, a roczny okres przejściowy był wystarczający, by podatnicy dostosowali się do nowej sytuacji. W tym ujęciu amortyzacja nie była traktowana jako prawo nabyte podlegające bezwzględnej ochronie, lecz jako element systemu podatkowego, który może ulec zmianie. Reprezentatywny dla tego nurtu jest wyrok NSA z 13 lipca 2023 r. (sygn. II FSK 119/23), w którym sąd uznał roczne vacatio legis za wystarczające i przesądził o zgodności zakazu z Konstytucją.

Przełom: wyrok NSA z 14 stycznia 2026 r. (II FSK 490/23)

Nastawienie zaczęło się zmieniać wraz z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2026 r. (sygn. II FSK 490/23). Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, który wykorzystywał w firmie mieszkania nabyte i wprowadzone do ewidencji środków trwałych jeszcze przed wejściem w życie Polskiego Ładu. We wniosku o interpretację indywidualną — złożonym jeszcze 5 kwietnia 2022 r. — podatnik twierdził, że przysługuje mu prawo do kontynuowania odpisów aż do pełnego zamortyzowania lokali, a odmienne stanowisko naruszałoby podstawowe zasady konstytucyjne.

NSA przyznał podatnikowi rację. Sąd uznał, że ograniczenie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych w takiej sytuacji narusza wywodzone z art. 2 Konstytucji zasady ochrony praw nabytych oraz interesów w toku, a także zakaz działania prawa wstecz. Kluczowe jest rozumowanie: skoro amortyzacja jest procesem rozciągniętym w czasie, pozwalającym stopniowo odzyskać zainwestowane środki, to podatnik, który nabył prawo do jej dokonywania przed zmianą przepisów, powinien móc ten proces dokończyć. W konsekwencji NSA uchylił zarówno wyrok sądu pierwszej instancji, jak i samą interpretację organu.

Równie istotny — a być może istotniejszy dla przyszłych spraw — jest drugi wątek tego rozstrzygnięcia. NSA wyraźnie stwierdził, że sąd administracyjny, badając legalność interpretacji, może samodzielnie dokonać tzw. rozproszonej kontroli konstytucyjności. Oznacza to, że jeżeli podatnik podnosi zarzut niezgodności przepisu z Konstytucją, skład orzekający nie może tego zarzutu pominąć ani automatycznie odsyłać podatnika do Trybunału Konstytucyjnego — musi się do niego merytorycznie odnieść. Stanowisko to nie pozostało odosobnione. NSA orzekł podobnie w wyroku z 26 marca 2026 r. (sygn. II FSK 785/23), ponownie akcentując obowiązek realnego zbadania argumentów konstytucyjnych podnoszonych przez podatnika.

Fiskus ustępuje: interpretacja KIS z 3 lipca 2026 r.

Konsekwencją wyroku II FSK 490/23 była zmiana stanowiska organu w tej konkretnej sprawie. Po ponownym rozpatrzeniu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał 3 lipca 2026 r. interpretację zgodną ze stanowiskiem podatnika — uznał, że przedsiębiorca może kontynuować odpisy amortyzacyjne od nieruchomości nabytych przed zmianą przepisów aż do ich pełnego zamortyzowania.

Ile realnie można zaoszczędzić

Skala potencjalnych korzyści zależy przede wszystkim od wartości początkowej lokalu oraz zastosowanej stawki amortyzacyjnej. Tu pojawia się istotny wątek indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Zgodnie z art. 22j ust. 1 ustawy o PIT (odpowiednio art. 16j ustawy o CIT) podatnik może indywidualnie ustalić stawkę amortyzacyjną dla używanych lub ulepszonych środków trwałych wprowadzonych po raz pierwszy do jego ewidencji, z zastrzeżeniem, że okres amortyzacji lokalu mieszkalnego nie może być krótszy niż 10 lat. W praktyce oznacza to stawkę sięgającą aż 10% rocznie — wielokrotnie wyższą niż standardowe 1,5% z wykazu. Lokal uznaje się za używany, jeżeli podatnik wykaże, że przed jego nabyciem był wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy (art. 22j ust. 3 ustawy o PIT).

Różnica jest kolosalna. Dla lokalu o wartości początkowej 500 000 zł:

• przy stawce 1,5% roczny odpis wynosi 7 500 zł — pełna amortyzacja rozłożyłaby się na ponad 66 lat;
• przy stawce indywidualnej 10% roczny odpis to 50 000 zł, a lokal zostanie zamortyzowany w 10 lat.

Przekładając to na podatek liniowy (19%): odpis 50 000 zł oznacza rocznie ok. 9 500 zł mniej podatku, a w całym dziesięcioletnim okresie amortyzacji łącznie ok. 95 000 zł oszczędności. Przy stawce 1,5% roczna korzyść to jedynie ok. 1 425 zł. Skala zależy oczywiście od ceny lokalu — właściciel mieszkania za 300 000 zł amortyzowanego stawką 10% odpisze rocznie 30 000 zł (ok. 5 700 zł oszczędności), a właściciel lokalu za 700 000 zł — 70 000 zł rocznie (ok. 13 300 zł oszczędności).

Warto dodać dwa zastrzeżenia praktyczne. Po pierwsze, odpis biegnie niezależnie od tego, czy lokal aktualnie generuje przychód — ewentualny pustostan czy zaległości najemcy nie przerywają amortyzacji, bo wartość początkową ustala się raz. Po drugie, stawka indywidualna 10% dotyczy środków trwałych; nie ma natomiast zastosowania do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które kwalifikuje się jako wartość niematerialna i prawna, a nie środek trwały.

Kogo realnie dotyczy przełom

Korzystna linia orzecznicza dotyczy przedsiębiorców, którzy:

• nabyli nieruchomość mieszkalną przed 1 stycznia 2022 r.,
• wprowadzili ją do ewidencji środków trwałych i rozpoczęli amortyzację przed wejściem w życie zakazu,
• wykorzystują ją w działalności gospodarczej albo wynajmują w jej ramach.

To właśnie w tej grupie argument o ochronie praw nabytych i interesów w toku ma największą siłę — bo istniało już rozpoczęte, „w toku” rozliczenie, które nowe przepisy przerwały.

Poza zakresem tego przełomu pozostają natomiast osoby rozliczające najem prywatny. Polski Ład pozostawił im wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki), który z samej swojej konstrukcji nie pozwala na odliczanie jakichkolwiek kosztów — ani amortyzacji, ani odsetek od kredytu, ani wydatków na remont czy wyposażenie. Dla najmu prywatnego omawiane wyroki nie otwierają więc drogi do odpisów.

Dlaczego to jeszcze nie koniec sporu

Po pierwsze, zakaz amortyzacji wciąż obowiązuje. Wyroki NSA nie uchyliły przepisów — art. 22c ustawy o PIT i art. 16c ustawy o CIT pozostają w mocy w niezmienionym brzmieniu. Korzystne orzeczenia to mocny argument w sporze, a nie automatyczne przywrócenie prawa do odpisów. Ponadto orzecznictwo nie jest jednolite. Wyroki ze stycznia i marca 2026 r. współistnieją z wcześniejszą, przeciwną linią — jak choćby wyrok II FSK 119/23, w którym ten sam sąd uznał roczne vacatio legis za wystarczające. Podatnik nie ma dziś gwarancji, na który z tych nurtów „trafi” jego sprawa. Trzeba też pamiętać, że korzystne orzeczenia i interpretacje mają charakter indywidualny. Wyrok wiąże w konkretnej sprawie, a interpretacja indywidualna chroni tylko jej adresata. Nie istnieje interpretacja ogólna ani nowelizacja, która rozstrzygałaby kwestię systemowo na korzyść wszystkich wynajmujących.

Wniosek: wygrana jest możliwa, ale nie automatyczna

Najnowsze wyroki należy odczytywać nie jako koniec sporu, lecz jako zmianę sposobu jego prowadzenia. NSA otworzył sądom administracyjnym drogę do realnego, merytorycznego badania zarzutu niekonstytucyjności — zamiast jego pomijania. To może zapoczątkować etap, w którym sądy zaczną wprost mierzyć się z pytaniem, czy ustawodawca, przerywając rozpoczętą amortyzację, nie przekroczył granic swobody regulacyjnej.

Dla przedsiębiorcy, który nabył mieszkanie przed 2022 r. i rozpoczął jego amortyzację, rozsądną ścieżką jest wystąpienie z własnym wnioskiem o interpretację indywidualną, powołującym aktualną linię orzeczniczą (II FSK 490/23 oraz II FSK 785/23) i konstytucyjne zasady ochrony praw nabytych oraz interesów w toku. Powołanie się na cudzy wyrok nie zadziała automatycznie — ochronę daje dopiero rozstrzygnięcie we własnej sprawie. W razie niekorzystnej interpretacji realną drogą pozostaje jej zaskarżenie do sądu administracyjnego. Kluczowe jest przy tym zadbanie o dokumentację potwierdzającą datę nabycia, moment wprowadzenia lokalu do ewidencji i rozpoczęcia amortyzacji, a przy stawce indywidualnej — używanie lokalu przez co najmniej 60 miesięcy przed nabyciem.

Zespół ATL Law doradza przedsiębiorcom i inwestorom w zakresie amortyzacji nieruchomości, rozliczeń PIT i CIT oraz prowadzenia sporów z organami podatkowymi. Jeżeli nabyli Państwo mieszkanie przed 2022 r. i rozpoczęli jego amortyzację lub rozważają Państwo powrót do odpisów amortyzacyjnych, chętnie ocenimy Państwa sytuację, przygotujemy wniosek o interpretację indywidualną i — w razie potrzeby — poprowadzimy postępowanie przed sądem administracyjnym, dobierając rozwiązanie adekwatne do Państwa okoliczności.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny i orzeczniczy przedstawiono według informacji dostępnych na dzień publikacji; orzecznictwo w tej sprawie pozostaje niejednolite i może ulec zmianie.